对话2020 | 郭增利：第三阶段商业炼成记

文 / 陈艳艳

2020年，将是商业跨越到第三阶段的新时期。不论是AI、机器人、区块链、数据云，还是消费升级、模式创新，所有的纷繁复杂，都脱离不了商业的本质——持续创造客户认可的价值。一个个独角兽的折戟无不透露着，脱离本质的所谓流量、规模、创新，最终会被市场打回原形。

2019年市场开始出现一个清晰信号，做强和做大，在一个城市的商业格局当中更加重要。中购联购物中心发展委员会主任郭增利表示，“现在我们对消费者的用户导向、需求导向，应该真正的重视，变成我们自己的一个经营准则，就会达到一个新的阶段。2020年商业地产有可能跨到第三阶段。”

中房报：您认为2019年商业地产与之前市场有哪些不同？能分析下2019年商业地产市场的整体情况吗？

郭增利：一是，市场存量部分业绩营业额集中度越来越高。也就是说，过去在一个城市当中有20个购物中心的业绩都很好，但是在2019年出现的情况是，大家会觉得20个购物中心开始出现分化，所谓的集中度马太效应越来越强，可能只有前15个购物中心的营业额增长会比过去更好。这样的背景下，就有一部分原来还比较好的购物中心感觉到了寒意。综合来看，2019年商业地产就是强者越强，集中度进一步趋向于头部项目。

二是，在租户和零售商层面，很多过往频繁出现的网红店、网红餐厅这种打卡地，生命力受到考验，面对不断变化的市场压力越来越大。2019年零售租户表现当中，有一些过往的新品牌持续的爆发力受到抑制。从这个角度看，强调零售商的可持续发展，而不是盲目的追求概念更为重要。

三是，资本方和投资机构被重视。在2019年资本方的表现上比前两个方面更加抢眼。政府决策者连续颁布几个关于刺激和推进流通消费的意见，比如说“国办41号文”、“42号文”，都是强化文化旅游消费，强调流通促进商业消费的这样一个指导意见。但事实上2019年10月商务部也颁发了“关于培育国际消费中心”的这样一个文件，理论上讲就是消费对中国经济增长的作用，从政策角度上得以进一步确立。这标志着从事流通行业的商业设施、零售经营，逐渐从过去的配合性力量变成主导力量。

我们也看到消费对整个经济增长的贡献已经超过60%。消费在经济中的价值和作用之高，越来越被政府看重。

从2019年情况来看，夜经济、首店经济，都是跟政府进一步通过消费，拉动整个城市、整个国家的经济增长有一定关系。在这种背景下，各类资本对投入大消费领域、新服务领域的热情，进一步提升。也就是说，从过去大家选择投资一些相对较高风险、高收益的行业，开始进行一些稳健型的投资，价值观开始改变。而这种消费吸引力，投资上的吸引力越来越强。

中房报：作为商业地产领域的专家，怎么看待2020年的市场格局？请您对2020年商业地产做个预判，商业地产未来会走向何方？

郭增利：第一，透过2019年所传递出来的信号，我们管它叫强调可持续发展，而不是停留在概念意义上的可持续发展，是从过去规模化发展进入到高质量发展的高增长阶段。

这跟中国整个经济的改革方向完全一致，在整个流通领域上体现的也是从规模到高质量增长，包括通过需求侧的优化，去反向的影响供给侧，这样的一个改革。这一特点虽然从逻辑上一直存在，通过市场用户反馈，去完善上游生产制造企业的产品结构，但是在以往大家进入市场的压力不大的情况下，相对来说制造端还是以自己的形象，以自己的优势去做自己的产品，他们对需求方的考虑偏弱。

接下来就是消费端的这种反向作用，会逐渐成为一种引导性的力量。市场到底需要募集什么样的产品端？就要按照这样的一种预期，按照这样一种诉求去完善自己，而不是像过去一样以我为主，真正以用户为主的时代开始到来。这对供给侧的结构性改革，也会有巨大推动作用。2020年包括商业地产，商业设施，零售经营方面都会出现这样的变化。这种变化意味着整个商业逐渐理性，逐渐趋向于市场对社会的发展跟整个经济改革形成一个紧密系统。

第二，从投资层面上看，以往的中国商业，从提升城市竞争力的角度，是主要推动力量，这是中国商业第1个周期中的表现。在第2个周期，强调运营能力。包括一些新店铺的出现，也是看运营，是有这方面的专业人才，还是有这方面的概念等等。大家对运营都非常重视，而且发挥的作用也越来越大。这本身从简单的市场占有市场空白到填补空白；从城市竞争力，再到商业竞争力，运营竞争力这个角度是一种进步。但它不是割裂的，是一个融合关系，是一体化一个系统的关系才行。

我觉得在2020年商业有可能跨到第三阶段。前两个阶段叫城市竞争力和拥有竞争力，到第3个阶段，资本竞争力会突出的体现出来。

过去的投资在整个流通领域偏弱，更多的投资还有限于其他高收益行业。但是这种高收益行业某种意义上是一种高风险，不确定性因素很多，而在趋于理性的投资环境下，会有一种回归投资的安全性追求。

商业地产开始逐渐回归，变成真正的理性投资，这个就叫新消费和新服务。

这个领域会越来越多，投入的资金量逐渐加大之后，会反向动整个中国流通业进一步发展，让流通在整个经济增长中发挥强有力的作用。第3阶段基本上可以体现为资本竞争力阶段。之后会受到更多的投资方关注，整个商业流通行业都会受到拉动。

2020年商业市场比较光明。从政策角度看，商业地产是多年以来从未有过的好环境。

从市场环境看，消费者有需求，但是从供给角度对需求的满足还不完全吻合契合，还有待进一步去对接。就是真正的把消费者想要的东西和市场上能够提供给的东西保持同步，能够保持一个契合关系。这样市场的供给会变成有效供给。

事实上现在的供给量很大，从供给方来看，能不能成为有效供给？是不是老百姓真正想要的？包括品质等等一系列的要求是不是符合？这一点是考验整个2020年市场的关键点。如果所提供的商品和服务是市场想要的，对上游产业的支撑力度非常大。但如果还是一种无效供应，上游企业根本就接触不到市场红利。

从整体消费水平看，即便我们的消费增长到8%阶段水平，这个数字也绝对不低，跟一些发达市场、成熟市场相比，是在一个中速增长阶段。这种中速增长阶段，对结构上的供给要求非常高。有供给就会产生有效消费，没有则造成流失。

我觉得，2020年要激活消费，而且成功企业应该允分的研究现在需求的变化，然后把一些潜在的还没有释放出来的需求，通过供给侧的改革把它放大，把它释放出来。真正的起到激活消费的作用，就会达到新的阶段。

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